Nicola Garbarino, Benjamin Guin und Jonathan Lee
5,2 Millionen Immobilien in England sind von Überschwemmungen bedroht. Um die Verfügbarkeit und Erschwinglichkeit von Hochwasserversicherungen für Haushalte in hochwassergefährdeten Gebieten sicherzustellen, hat die britische Regierung im April 2016 ein innovatives Rückversicherungssystem, Flood Re, eingeführt. Es bietet Versicherern die Möglichkeit, das Hochwasserrisikoelement ihrer Policen weiterzugeben an den Rückversicherer zu einem niedrigeren Festpreis gemäß der vermögensrechtlichen Steuerklasse. In einem kürzlich veröffentlichtes Employees Working Paperverwenden wir einen granularen Datensatz aller Immobilientransaktionen und Hochwasserereignisse in England. Wir schätzen die Auswirkungen von Flood Re auf die Immobilienwerte. Wir untersuchen auch, ob die Auswirkungen von Flutkatastrophen in verschiedenen Subpopulationen in England heterogen sind.
Flood Re reduziert die Versicherungsprämien für Haushalte in Überschwemmungsgebieten um mehr als die Hälfte für vier von fünf Liegenschaften mit früheren Hochwasserschäden. Dadurch sollen die Werte hochwassergefährdeter Grundstücke gesteigert werden. Theoretisch hängt das Ausmaß dieses Immobilienpreiseffekts jedoch von der erwarteten Verringerung der zukünftigen Versicherungsprämien durch Flood Re sowie von der Diskontierungsrate der zukünftigen Versicherungsprämien ab. Darüber hinaus kann der Hochwasser-Re-Effekt je nach Gebiet und Bevölkerungsgruppe aufgrund von Unterschieden im Hochwasserrisiko und im Wohneigentum variieren.
Empirischer Ansatz zur Identifizierung des Hauspreiseffekts von Flood Re
In unserer Forschung, prüfen wir Immobilien in England. Wir wenden einen „Repeat-Gross sales-Ansatz“ an und untersuchen nur die 1,5 Millionen Immobilien, die vor 2002 gebaut und mehrfach verkauft wurden. Insbesondere regressieren wir die Veränderung des Immobilienpreises auf ihre Gefährdung durch Überschwemmungen. In unserer Regression interagieren wir diese Hochwasserbelastung mit einer binären Variablen, die den Zeitraum erfasst, in dem Flood Re in Betrieb warfare. Die Artwork dieses Forschungsdesigns ermöglicht es uns, nicht beobachtbare und zeitinvariante Immobilienmerkmale zu berücksichtigen, indem wir die Auswirkungen von Überschwemmungen auf Immobilienpreise sowohl vor als auch nach dem Eintreten von Flood Re untersuchen. Um heterogene Auswirkungen der Politik abzuschätzen, schätzen wir dann unsere Regression in verschiedenen Teilproben. Zu diesem Zweck unterteilen wir unsere Daten nach Immobilienwerten und verschiedenen regionalen Merkmalen, wie z. B. ihrem Einkommensniveau, die wir vom Workplace of Nationwide Statistics erhalten haben.
Durchschnittliche Auswirkung von Flood Re auf Immobilienpreise
Grafik 1 veranschaulicht die Auswirkungen von Flood Re auf die Preise von überschwemmten Immobilien. Wir führen unsere Regression zunächst mit der vollständigen Stichprobe von Immobilien in England durch. Wir stellen fest, dass Hochwasserereignisse den Immobilienwert um mehr als 1,5 % im Vergleich zu ihrem ersten Übergang vor der Einführung von Flood Re reduzieren. Dieser destructive Effekt wird nach der Einführung von Flood Re vollständig abgemildert.
Diagramm 1: Auswirkungen der Flutkatastrophe auf die Immobilienpreise
Bei einer durchschnittlichen Immobilie erhöht die Einführung von Flood Re den relativen Preis von Immobilien infolge einer Überschwemmung um 4.083 £. Anschließend führen wir eine Berechnung auf der Rückseite des Umschlags unter den 5,2 Millionen Grundstücken durch, die in England von Überschwemmungen bedroht sind. Es deutet darauf hin, dass die Subventionierung von Flood Re den Gesamtwert der überschwemmten Grundstücke um 212,3 Millionen £ professional Jahr erhöht, wenn man davon ausgeht, dass nur 1 % der gefährdeten Grundstücke jährlich überflutet werden. Die Gesamtauswirkung von Flood Re auf die Immobilienwerte würde sich auf 424,6 Mio. £ verdoppeln, wenn die Hochwasserrisikowahrscheinlichkeit weiter auf 2 % steigt.
Unsere Ergebnisse deuten darauf hin, dass Flood Re auch das Transaktionsvolumen von Immobilien in Risikogebieten erhöht. Grafik 2 zeigt die Auswirkungen von Flood Re auf das Transaktionsvolumen von überschwemmten Immobilien. Unsere Ergebnisse deuten darauf hin, dass eine überschwemmte Immobilie eine um 3,6 % geringere jährliche Transaktionswahrscheinlichkeit aufweist, bevor Flood Re eingeführt wurde. Flood Re gleicht diesen negativen Effekt auf die Transaktionswahrscheinlichkeit mehr als aus und erhöht die Transaktion von überschwemmten Immobilien.
Grafik 2: Auswirkung von Flood Re auf die Marktliquidität
Regionale Heterogenität in der Reaktion der Immobilienpreise
Wir untersuchen auch heterogene Auswirkungen von Flood Re in verschiedenen Gebieten in ganz England. Zu diesem Zweck erstellen wir Unterstichproben, indem wir Mittelwerte von Schlüsselvariablen verwenden, um die ursprüngliche Stichprobe in zwei Hälften zu teilen. Die Wirkung von Flood Re ist stärker in städtischen Gebieten mit höherem Einkommen und einer älteren Bevölkerung sowie in Gebieten mit mehr Mietobjekten. Während es interessant wäre, die Kanäle zu identifizieren, die zu den heterogenen Effekten führen, überlässt unsere Studie diese Frage aufgrund des Mangels an detaillierteren Daten zukünftiger Forschung.
Fazit und Diskussion
Unsere Ergebnisse veranschaulichen zwei wichtige Implikationen. Zunächst dokumentieren wir heterogene Flood Re-Effekte. Interessanterweise deuten unsere Ergebnisse darauf hin, dass Flood Re in Gebieten mit niedrigem Einkommen eine schwache Wirkung hat, aber eine stärkere Wirkung in Gebieten mit höherem Einkommen. Diese Ergebnisse können als Hinweis auf die Verteilungsfolgen dieses Rückversicherungssystems in Bezug auf das Vermögen der Hausbesitzer in England gewertet werden.
Zweitens sind die Ergebnisse für das Transitionsrisiko staatlicher Eingriffe related. Flood Re wird voraussichtlich im Jahr 2039 auslaufen. Die Hochwasserrisikokomponente der Sachversicherung kann daher bis zu diesem Zeitpunkt vollständig in die Prämien eingepreist sein. Folglich kann der Wert von hochwassergefährdeten Immobilien eine plötzliche Anpassung erfahren, die den Anstieg aktueller und zukünftiger Prämien widerspiegelt. Das Ausmaß des von uns geschätzten Effekts scheint jedoch nicht groß genug zu sein, um die Immobilien- und Finanzmärkte zu stören, aber dies kann sich ändern, wenn sich die Wahrnehmung des Hochwasserrisikos in den nächsten Jahrzehnten ändert.
Nicola Garbarino arbeitet an der Ludwig-Maximilians-Universität München und am ifo Institut, Benjamin Guin arbeitet in der Abteilung Technique and Coverage Method der Financial institution und Jonathan Lee arbeitet an der College of Glasgow.
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