Einen Hoffnungsschimmer gab es in den Immobiliendaten vom Januar. Der Aktienmarkt erholte sich stark und es gab viele Kommentare darüber, wie die Wirtschaft wieder in die Boomzeit zurückkehrt. Ich bin nicht so zuversichtlich und glaube immer noch fest daran dass das „Durchwursteln“-Szenario Ich habe in meinem Gesamtjahresausblick die Basislinie erwähnt. Und ich würde argumentieren, dass das asymmetrische Risiko für diesen Ausblick nach unten und nicht nach oben gerichtet ist.
Wohnen ist die Wirtschaft.
Ich zögere, das Wirtschaftswachstum ausschließlich einem Sektor zuzuschreiben, aber der US-Immobiliensektor ist so groß, dass er einen unverhältnismäßig großen Einfluss auf das Basiswachstum hat. Wenn sich der Wohnungsbau additionally stark in die eine oder andere Richtung bewegt, hat dies einen unverhältnismäßigen Einfluss auf das Gesamtwachstum. Das battle die Grundaussage von das berühmte Ed-Leamer-Papier der 2007 veröffentlicht wurde, bevor wir alle erkannten, dass dies nur allzu wahr ist.
ICH offiziell rückläufig auf Gehäuse im April 2022. Der Kern meiner Ansicht battle, dass die Immobilienpreise von den Fundamentaldaten aus den Fugen geraten waren und steigende Zinsen die Erschwinglichkeit in einem Ausmaß verringerten, das die Nachfrage erheblich verringern würde. Das sieht ziemlich intestine aus, soweit die Hauspreise letzten Sommer ihren Höhepunkt erreichten und alle Immobiliendaten seitdem abgestürzt sind, aber ich glaube nicht, dass es sich vollständig ausgewirkt hat.
Die Immobiliendaten haben sich in den letzten Monaten sehr negativ entwickelt. Einige der Daten sind erschreckend schlecht. Die Verkäufe bestehender Eigenheime befinden sich auf einem Niveau, das zuletzt während des COVID-Tiefs und der Großen Finanzkrise erreicht wurde.
Es ist verlockend, Daten wie diese zu betrachten und anzunehmen, dass sie näher am unteren Rand als am oberen Rand liegen (was intestine wäre). Aber es ist schwer zu erkennen, wie sich dies signifikant erholen wird, da das Downside der Erschwinglichkeit der Hauptgrund für die Nachfrage nach Wohnraum ist. Und die Erschwinglichkeit von Wohnraum ist noch lange nicht dort, wo sie sein müsste, damit die Nachfrage zurückkehrt. Wir wurden heute Morgen daran erinnert, als die Hypothekenantragsdaten veröffentlicht wurden. Nach einer kurzen Atempause im letzten Monat zeigte die neueste Veröffentlichung einen neuen Tiefpunkt. Ein Tief, das wir seit quick 30 Jahren nicht mehr gesehen haben.
Das sind atemberaubende Daten. Aber die Hauspreise haben sich noch nicht wirklich bewegt. Ja, wir sehen allmählich echte Anzeichen von Druck in einigen höherrangigen Märkten wie San Francisco (wo die Preise bereits um 10 % und mehr gesunken sind), aber bisher battle er noch nicht so weit verbreitet. Aber wenn ich die alte Baseball-Analogie verwenden müsste, würde ich sagen, dass wir ungefähr im 4. Inning dieses Spiels sind und der Pitcher Erleichterung braucht.
Die Erschwinglichkeitsgleichung ist ziemlich einfach. Die Immobilienpreise sind im Verhältnis zu den Hypothekenzinsen zu hoch. Und Mieten vs. Immobilienpreise sind so hoch wie nie zuvor. Mieter, die über einen Kauf nachdenken, bleiben additionally eher bei der Miete. Und Eigentümer, die umziehen wollen, werden ihre „goldenen Handschellen“ mit einer niedrigen Hypothek festhalten, bis sich etwas ändert. Wir brauchen additionally entweder eine große Anpassung der Zinssätze nach unten, einen großen Rückgang der Preise oder das wahrscheinlichste Szenario ist, dass wir schließlich eine Kombination aus beidem bekommen.
Zur Veranschaulichung hier die Miete-Preis-Daten. Diese Daten sind sehr mittelwertig, da die Menschen irgendwo leben müssen und die relativen Kosten für Miete und Kauf einer der Haupttreiber der Wohnungsnachfrage sind. Wir hören oft, dass die Lagerbestände auf diesem Markt niedrig sind und das bedeutet, dass die Immobilienpreise nicht fallen können, aber dies ignoriert die Tatsache, dass die Menschen wählen können, ob sie mieten möchten. Und die Rechnung zum Thema Kaufen vs. Mieten ist derzeit ziemlich schwarz auf weiß – Mieten ist weitaus günstiger.
Der beunruhigendste Aspekt dieser Daten ist, wie aus dem Gleichgewicht sie bleiben. Die Mieten sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen, aber die Immobilienpreise sind nicht stark gesunken. Das bedeutet additionally entweder, dass die Mieten viel höher steigen müssen oder die Hauspreise stark sinken müssen. Oder eine Kombination aus beidem.
Das Downside ist, dass, wenn die Mieten weiter deutlich steigen, dies in die Inflationsdaten einfließen wird, weil die Unterkunft eine so große Komponente der Inflationskennzahlen ist. Das bedeutet, dass die Fed länger höher bleiben wird. Das bedeutet, dass die Wohnungsnachfrage schwach bleiben wird. Andererseits zeigen viele Echtzeit-Mietkennzahlen Anzeichen einer Verlangsamung, was bedeuten würde, dass die zukünftige Umkehrung höchstwahrscheinlich auf Preisrückgänge zurückzuführen ist. Es ist additionally schwer, ein Szenario zusammenzustellen, in dem die Hauspreise nicht irgendwann in den kommenden Jahren einen Wendepunkt haben. Die Frage ist nur wann?
Das Goldlöckchen-Ausreißer-Szenario bei all dem ist natürlich, dass die Inflation irgendwann nach unten abstürzt und die Fed in der Lage ist, die Zinsen wieder zu lockern, wenn eine sanfte Landung erfolgt. Aber das sieht nicht sehr wahrscheinlich aus, sobald die Hypothekenzinsen wieder auf 7 % schießen und die Fed ihren aggressiven Zinsausblick bekräftigt. Mein Basisausblick für dieses Jahr ist eine PCE-Inflation von 3 % zum Jahresende. Aber selbst in diesem relativ optimistischen Szenario wird die Fed das ganze Jahr über bei oder nahe 5 % Zinsen bleiben. Mit anderen Worten, die Hypothekenzinsen werden in absehbarer Zeit nicht sinken, es sei denn, etwas geht kaputt und die Fed macht einen Rückzieher.
Kampf gegen die Fed oder Kampf gegen den Markt?
Der Beginn des Jahres 2023 warf eine interessante Frage auf. Während die Aktienmärkte steigen, die Hauspreise fest bleiben und sogar Hausbauer zulegen, müssen Sie sich fragen, ob Sie gegen die Fed kämpfen und bullisch bleiben oder gegen den Markt kämpfen und in Bezug auf mögliche Ergebnisse bärisch bleiben?
Ich sage das jetzt seit über einem Jahr, aber Immobilienkrisen sind sehr langwierige Ereignisse. Es wird viele Momente geben, in denen es so aussieht, als wäre Licht am Ende des Tunnels. Aber ich glaube nicht, dass wir noch da sind. Wohnen ist ein großes, sich langsam bewegendes Tier, und die grundlegende Mathematik zur Erschwinglichkeit sieht für mich immer noch sehr trostlos aus. Ich habe das Gefühl, dass wir bis weit ins Jahr 2024 hinein über diesen Immobilienabschwung sprechen werden, und hoffentlich haben sich die Dinge bis dahin so weit normalisiert, dass wir wieder wie gewohnt zum Leben zurückkehren können. Bis dahin halte ich es immer noch für ratsam, vorsichtig zu sein, wie wir durch das aktuelle Umfeld navigieren.
